سیر تا پیاز ساخت ویلا در زمین کشاورزی؛ آیا اجرای این عملیات امکان‌پذیر است؟

مجازات سنگینی برای ساخت‌وسازهای غیرقانونی تعیین شده است. آیا ساخت ویلا در زمین کشاورزی قانونی است؟ همراه ما باشید!

سوال بسیاری از ویلاسازان و سرمایه‌گذاران این است که ساخت ویلا در کدام زمین‌ها و با کدام کاربری قانونی است و کجاها نباید ویلا ساخت؟! امروز قصد داریم به این سوال اساسی پاسخی جامع دهیم تا بتوانید به امن‌ترین شیوه سرمایه‌گذاری کنید. سال‌ها پیش که عده زیادی از مردم، روستاها را با هدف تشکیل زندگی مدرن و شهری ترک کردند جمعیت روستانشینان روز به روز کمتر شد تا اینکه امروزه بیشتر ساکنین روستا افراد میان‌سال و مسنی هستند که دور از فرزندان و نوه‌هایشان در روستاهای خوش‌آب‌وهوا زندگی می‌کنند.

زندگی در شهر با وجود داشتن مزایای فراوان، نتوانست راهی برای رسیدن به آرامش نسل جوان باشد. به همین دلیل دوباره شاهد هجوم مردم به سمت روستاها و اقدام به خرید و ساخت ویلا در این مناطق بکر و آرام شدیم. همین مساله باعث از بین رفتن زمین‌های کشاورزی و زراعی و تبدیل آن‌ها به ویلاها و ساختمان‌های مسکونی شده است. با این اوصاف قرار است چه بر سر زمین‌های روستایی و محصولات آن‌ها بیاید؟

آیا ساخت ویلا در زمین کشاورزی قانونی است؟

می‌دانید که به بار نشستن محصولات کشاورزی، مستلزم مراقبت و نگهبانی دائم است. به همین دلیل عده‌ای می‌خواهند خانه یا ویلای کوچکی در زمین زراعی‌شان احداث کنند تا بتوانند نظارت دائم به محصولات‌شان داشته باشند. از طرف دیگر عده‌ای نیز دوست دارند ویلایی برای استراحت و لذت بردن از سکون و آرامش باغ محصول، در کنار استفاده از محصولاتشان، داشته باشند. هر دو این گروه‌ها اغلب اطلاعی از قوانین ساخت ویلا در زمین کشاورزی ندارند، همین موضوع باعث می‌شود که ملزم به پرداخت خسارات فراوانی شوند.

در ادامه قصد داریم قوانین ساخت ملک در زمین زراعی را بررسی کرده و تمام پیچ‌وخم‌های قانونی این عملیات را با شما عزیزان درمیان بگذاریم.

کاربری زمین چیست؟

کاربری زمین یا اراضی به نوع استفاده انسان از زمین گفته می‌شود. در واقع می‌توان گفت برنامه‌ریزی کاربری زمین، تعیین نوع فعالیتی است که در زمین گفته شده انجام خواهدگرفت. تعیین کاربری زمین کار بسیار پیچیده‌ای است که در طرح‌های شهرسازی توسط مهندسان مشاور طرح مشخص می‌شود. کارشناسان شهرسازی با در نظر گرفتن نیازهای کنونی و آینده شهر، جانمایی کاربری در نقشه شهر را انجام می‌دهند.

بیشتر بخوانید: راهنمای خرید زمین در شمال: حس مالکیت در خوش‌آب‌وهواترین منطقه ایران

از آنجایی که تعیین صحیح کاربری اراضی تاثیر مستقیمی روی کیفیت زندگی و رفاه مردم دارد، برنامه‌ریزی صحیح و جانمایی درست کاربری‌ها در شهر از جمله مهم‌ترین اقدامات است. در ادامه قصد داریم شما را با چند نمونه از مهم‌ترین کاربری‌هایی که در اسناد املاک ملاحظه می‌کنید، آشنا کنیم.

• کاربری مسکونی
• کاربری تجاری
• کاربری فضای سبز
• کاربری کشاورزی: کاربری زراعی – کاربری باغ
• کاربری ورزشی
• کاربری صنعتی
• کاربری حمل و نقل
• کاربری آموزشی
• کاربری فرهنگی و مذهبی
• کاربری بهداشتی و درمانی
• کاربری خدمات شهری
• کاربری تجهیزات شهری

از کجا متوجه نوع کاربری زمین شویم؟

می‌دانید که وقتی صحبت از خرید و سرمایه‌گذاری در ملک است همیشه افراد سودجو در کمین نشسته‌اند. بهترین راه برای اینکه نوع کاربری زمین را بدانید، پیگیری از شهرداری است. شما می‌تواند استعلام گرفته و مجوزهای زمین موردنظرتان را برای ساخت و ساز یا ممنوعیت آن بررسی کنید.

زمین با کاربری کشاورزی

همانطور که از نام آن پیداست، کاربری کشاورزی متعلق به زمین‌هایی است که استفاده کشاورزی و زراعی دارند. البته کاربری کشاورزی خود به دو نوع کاربری باغی و زراعی تقسیم می‌شود. زمین زراعی زمینی است که در آن محصولات زودبازده کشت شده و به بهره‌برداری می‌رسند. این نوع از کاربری‌ها اغلب در روستاها و یا شهرهایی که قبلا روستا بوده‌اند به چشم می‌خورد. ساخت ویلا در زمین کشاورزی تنها با تغییر کاربری زمین امکان‌پذیر است؛ البته این کار نیز دردسرهای خاص خود را دارد و به سادگی امکان‌پذیر نیست.

چگونه می‌توان در زمین کشاورزی ویلا ساخت؟

در ابتدای مقاله گفتیم که ساخت ویلا در زمین کشاورزی ممکن است اما به شرطی که به صورت قانونی این کار را انجام دهید. اولین قدم برای این کار تغییر کاربری زمین کشاورزی است. اما با توجه به اهمیت زمین‌های کشاورزی و کمتر شدن آن‌ها، این کار به سادگی امکان‌پذیر نیست و مجوزهای لازم در شرایط خاصی به شما تعلق خواهدگرفت. در ادامه به بررسی مراحلی که برای تغییر کاربری زمین کشاورزی و ساخت ویلا در این نوع از زمین‌ها خواهیم پرداخت؛ اگر باغ یا ملکی با کاربری کشاورزی دارید که تصمیم به ساخت ویلا در آن گرفته‌اید، مطالب زیر را از دست ندهید.

قبل از هر چیز باید بدانید که تغییر کاربری این اراضی اغلب طبق ضوابط تعیین شده در وزارت جهاد کشاورزی انجام می‌شود. از آنجایی که اراضی کشاورزی و زراعی با هدف توسعه تولیدات کشاورزی و حمایت از کشاورزان ایجاد شده است؛ از بین بردن آن‌ها با تغییر کاربری تنها با صلاحدید مراکز مربوطه انجام می‌گیرد. در نظر باشید که از بین بردن بی‌رویه این زمین‌ها، آینده نه چندان خوشایندی برای شهرنشینان رقم خواهدزد.

اگر به صورت غیرقانونی کاربری زمین را تغییر دهید….

با وجود محدودیت‌هایی که وجود دارد اگر به عنوان مالک یا خریدار بدون در دست داشتن مجوز اقدام به تغییر کاربری زمین کشاوری کنید، مجازات سنگینی انتظار شما را خواهد کشید. علاوه بر عوارض تعیین شده، نهادهای قضایی پرونده‌ای را به جریان خواهند انداخت و شما باید سه برابر ارزش زمین را به عنوان جزای نقدی پرداخت کنید.

از طرف دیگر اگر مشغول ساخت ویلا در زمین کشاورزی به صورت غیرقانونی باشید، دستور توقف ساخت و ساز صادر شده و پرونده شما بدون نوبت بررسی خواهدشد. اهمیت این موضوع به قدری است که شما چه به عنوان شخص حقیقی و چه به عنوان شخص حقوقی یا حتی کارمند نهادهای دولتی نیز اقدام به ساخت و ساز بدون مجوز کنید، مشمول مجازات و عوارض خواهیدشد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم در خرید زمین در شمال؛ بی‌گدار به آب نزنید!

مدارک موردنیاز تغییر کاربری زمین کشاورزی

• تکمیل و ارائه درخواست تغییر کاربری زمین به سازمان جهاد کشاورزی
• ارائه مدارک مالکیت
• فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکین) یا فتوکپی وکالت نامه
• ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی در صورتی که نوسازی شده باشد
• ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
• ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
• بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
• بازدید کارشناس شهرداری ازمحل و تنظیم گزارش وضع موجود
• تکمیل کارت گذربندی

مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی

در اولین مرحله تغییر کاربری زمین کشاورزی باید به همراه مدارک شناسایی و مالکیت به اداره جهاد کشاورزی مراجعه کرده و درخواست تغییر کاربری‌تان را ارائه دهید. طرح و درخواست شما طبق ماده 7 قانون، بررسی خواهدشد.

پس از انجام بررسی‌های لازم اداره جهاد کشاورزی گزارشی درخصوص درخواست تغییر کاربری شما خواهدنوشت که این گزارش به همراه مدارک مالکیت و شناسایی به مدیریت اداره ارسال می‌شود.

در کمیسیون اداره، پرونده‌ای تشکیل شده و کارشناسی برای بازدید از زمین فرستاده می‌شود. پس از بررسی کارشناس، تایید یا رد درخواست شما مشخص خواهدشد. درصورت رد شدن درخواست، این موضوع به شما ارجاع داده می‌شود. در صورتی که درخواستتان تایید شود باید عوارض زمین را پرداخته و مجوز تغییر کاربری زمین را دریافت کنید.

سخن پایانی

در این مقاله به بررسی تمام پیچ و خم‌های ساخت ویلا در زمین کشاورزی پرداختیم. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره قوانین حاکم بر تغییر کاربری و هزینه‌های ساخت ویلا در زمین‌های کشاورزی شمال کشور، تنها کافیست از طریق راه‌های ارتباطی موجود در سایت با ما در ارتباط باشید. مجموعه تخصصی میلادمسکن آماده ارائه خدمات و مشاوره برای تمامی مراحل خرید ملک و ساخت ویلاست.