برای خرید ویلا چه مدارکی را باید بررسی کنیم ؟

12 ژانویه , 2019 توسط admin_mm | در راهنمای خرید و فروش و ساخت ویلا , قوانین

هنگام خرید ویلا بهتر است قید ویلاهای قول‌نامه‌ای را بزنید. سراغ ویلاهایی بروید که سند شش‌دانگ اعیان، پروانه ساخت، پایان کار و سند تفکیکی دارند. اگر ویلای شهرکی با سند مشاع می‌خرید، اطمینان حاصل کنید که امکان تفکیک سند در آینده وجود داشته باشد.

خرید ویلایی که در منطقه‌ای با کاربری غیر مسکونی ساخته شده نیز در آینده شما را به دردسر می‌اندازد. باید توجه کنید که اگر کاربری زمین ویلایی که قصد خرید دارید، توریستی یا گردشگری، تجاری و کشاورزی یا باغی باشد، احداث ساختمان مسکونی در آن زمین مجاز نیست؛ مراقب باشید که قیمت پیشنهادی بسیار پایین‌تر از بازارِ فروشندگانِ چنین ویلاهایی شما را وسوسه به خرید نکند؛ چرا که در آینده برایتان مشکل‌ساز خواهد شد.

قبل از خرید ویلا می‌توان از مراجع معتبر استعلام گرفت که آیا زمین، کاربری مسکونی دارد یا خیر؛ ضمن اینکه سعی کنید قبل از خرید ویلا از محلی‌ها یا افراد مختلف پرس‌وجو کنید تا خدای نکرده سرتان کلاه نرود.

در راستای توجه به طرح آزادسازی سواحل شمال کشور، قانونی به تصویب رسیده است که ویلاهای لب دریا را از داشتن سواحل اختصاصی منع می‌کند تا عموم مردم بتوانند به ساحل دسترسی داشته باشند. اگر فروشنده یا مشاور املاک منکر اعمال این قانون بر ویلای فروشی‌اش شد، به او اعتماد نکنید و از شهرداری منطقه استعلام بگیرید تا به هوای ساحل اختصاصی مجبور به پرداخت مبلغ بیشتر نشوید.

مدارک خرید ویلا

قوانین و مقررات خرید و فروش ملک

امروزه شاهديم که هزاران نفر از هموطنانِ‌مان در گوشه و کنار مملکت برای خريد سرپناهی برای خود يا فروش خانه و ملک در دام شيادان و کلاهبرداران می‌افتند و حاصل يک عمر زندگی خود را بعلت بی‌دقتی در معامله و عدم آشنايی با قوانين خريد و فروش يک شبه بر باد می‌دهند و ضررهای جبران ناپذيری به خود و خانواده‌شان وارد می‌کنند؛ اين مشکلات به واسطه‌ی چهار علت عمده و اصلیِ ناآگاهی از قوانين و مقررات ، اعتماد بیجا ، طمع و عجله بوجود می‌آيد که اگر کمی دقت شود از بروز بسياری از اين اتفاقات ناگوار جلوگيری می‌گردد. در اینجا سعی کرده‌ایم که  با بیان قوانين و مقررات حاکم بر خريد و فروش املاک از شگرد کلاهبرداران پرده برداریم. در زیر نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که معمولاً در همه قراردادها بايد رعايت شود و نیز موضوعاتی از قبیل قوانین خرید و فروش را به استحضار می‌رسانیم.

کساني که قصد خريد يا اجاره ملکی را دارند بايد چه نکاتی را رعايت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پيدا کند؟ چگونه هنگام خريد ملك در دام شيادان گرفتار نشويم ؟

۱- از اعتماد بيجا جداً پرهيز نمایید. حتی به نزديکترين افراد هم اعتماد نکنيد و خودتان شخصاً يا به کمک وکيل بررسی‌های کافی را انجام دهيد .

۲- از طمع کردن که بواسطه چرب‌زبانی و دروغگويی دلالها بوجود می‌آيد پرهيز نمایید و با بررسی بيشتر و تحقيق راجع به ملک مورد معامله، از قيمت درست، مالکيت، کاربری مسکونی، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده، در طرح‌های شهرداری نبودن ملک و …  اطمينان حاصل نماييد .

۳- با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارايه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرين مالک و وضعيت توقيفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمينان حاصل نماييد .

۴- با مالک اصلی يا وکيل قانونی وی معامله کرده و اصل مدارک مالکیت فروشنده را کاملا بررسی نموده و پيش از انجام معامله بررسی‌های لازم برای اطمينان از مالکيت طرف معامله و وکيل وی را (در صو تی که با وکيل معامله می‌کنيد) انجام دهيد و پيش از استعلام هيچ پولی پرداخت نکنيد.

۵- از انجام هرگونه معامله در بنگاه‌های معاملاتی  فاقد پروانه کسب و کد رهگيری خودداری کنید؛ چرا که اگر معامله‌ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود، احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پيدا می‌کند.

۶- مفاد قرارداد را به دقت بررسی کنید و در صورت لزوم از وکلای متخصص در امر ملک کمک بگیرید؛ چرا که در بسیاری از قرادادها شاهد نادیده گرفته شدنِ حقوق مشتری هستیم.

۷- نکته قابل توجه ديگر آن که طبق قانون اگر فروشنده‌ای يک ملک را به چند نفر فروخته باشد، مالک، اولين خريدار است؛ پس هنگام معامله، بخصوص با افراد ناشناس خیلی دقت کنيد.

۸-  فقط در بنگاه‌های دارای پروانه کسب و کد رهگيری معامله کنيد. مهم‌ترين مزيت سامانه کد رهگيري، جلوگيري از کلاهبرداری در فروش يک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگيري فردی بخواهد يک ملک را به چندين نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رويت است و از انجام آن جلوگيری خواهد شد.

۹- دقت شود تمام تعهدات فروشنده يا خريدار در مبايع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداخت‌ها چه نقدي و چه بصورت چک، باذکر شماره، مبلغ و بانک مربوطه.

۱۰- وجوه مربوط به خريد را صرفاً به فروشنده يا نماينده قانونی وی پرداخت کنید و بخواهید تا در رسيد از بابت قسط مورد معامله‌ی موضوع قرارداد شماره ….. تاريخ …. قید شود.

۱۱- كسب اطمينان از صلاحيت شركت‌ها موقع سرمايه‌گذاری، مهم‌ترين نكته‌ای است كه اغلب خریداران به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نكردن به صلاحيت شركت‌ها و اغفال تبليغات كاذب شدن، اشتباهي است كه خريداران مسكن نه فقط در ايران كه گاه در خارج از كشور نيز مرتكب می‌شوند و سرمايه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز اين موضوع كلاهبرداری‌های گسترده‌ای است كه از سرمايه‌گذاران ايرانی در دبی انجام شد. برخي‌ها با ديدن تبليغات اغواگرايانه بنگاه‌های مسكن فعال در امارات بدون هيچ تحقيق و تفحص و اطلاع از قوانین خرید ملک در آن کشور، شروع به سرمایه‌گذاری کرده که در نهایت متضرر شدند.

۱۲- كلاهبرداری از طريق پيش‌فروش مسكن برخلاف تصور عموم فقط در مقياس‌ها و ساختمان‌هاي كوچك اتفاق نمی‌افتد؛ بلكه گاه انبوه‌سازان نيز بنا به دلايل گوناگون از عمل به تعهدات خود ناتوان یا منصرف می‌شوند.

۱۳- فروش مال غير، يكي از عناوين حقوقی است كه در مورد خريد و فروش ملك بیشتر به چشم می‌خورد. به اين معني كه برخي سودجويان با حيله‌های مختلف از جمله جعل، سند زمين، خانه و آپارتمان‌های افراد ديگر را به فروش می‌رسانند. اين تبهكاران ابتدا املاكی را كه مدتی است از مالكان‌شان خبری نيست شناسايی مي‌كنند و سپس با جعل سند دنبال مشتری مي‌گردند. آنها گاه موفق می‌شوند معامله خود را كاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخی خلاءهای قانونی، املاك را در دفاتر اسناد رسمی واگذار کنند.

بیشتر بخوانید: انواع سند خرید ویلا

۱۵- بايد از در اختيار قرار دادن اسناد و مدارك معتبر خود، مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارك ملک، جواز كسب و … به افراد اکيداً خودداري نمايند.

۱۶- در قراردادِ پيش خريد حتماً بر مبنای عرف، خسارت تاخير قيد گردد تا در صورت تاخير در ساخت، خريدار کمتر متضرر شود. همچنين خسارت تاخير در تنظيم سند در دفتر خانه هم بايد بر مبنای عرف،‍ در قرارداد مکتوب شود.
۱۷- در قراردادِ پيش خريد بايد نوع مصالح ، نوع سازه ( تير آهن يا بتون ) مشخصات کابينت، جنس کف واحد، نقاشی و ديگر موارد مهم بکار رفته در ساختمان شرح داده شود.

۱۸- درقرارداد پيش خريد دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و ميزان زمين قيد شود و به مالک یا سازنده، اجازه احداث هيچ‌گونه بنای اضافی داده نشود.

۱۹- وقتي پيش خريداران با پيش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند بايد دقت کنند موارد زیر مورد در قرارداد پيش‌فروش ذکر شده باشد.

اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکينگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعيت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زير بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفی، سيستم گرمايش و سرمايش، بها يا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی براي بها، تحويل و انتقال قطعی، زمان تحويل واحد ساختمانی پيش‌فروش شده و تنظيم سند رسمی انتقال قطعی، تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها، قرارداد بيمه‌ای، تغيير قيمت و مشخصات، تعهدات پيش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفي داوران.

بیشتر بخوانید: نکات مهمی که قبل از خرید ویلا در شمال باید بدانید!