طرح ساماندهی سندهای روستایی و تعیین تکلیف اراضی بدون سند
داشتن سند برای اموال منقول و غیرمنقول یک امر ضروری و اساسی است. اما از گذشته با توجه به برخی شرایط و موقعیت‌های موجود، برخی اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی بوده و خرید و فروش و نقل و انتقالات آنها بدون سند انجام می‌گرفت. برای ساماندهی اینگونه اموال و املاک در سال 1390 قانونی با عنوان تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در قالب طرح ساماندهی سندهای روستایی به تصویب مجلس شورای اسلامی کشور رسیده است. در ادامه بیشتر با این قانون و شرایط اجرایی آن آشنا می‌شویم.
طرح ساماندهی سندهای روستایی چیست؟
طرح ساماندهی سندهای روستایی که برخی از آن با عنوان سند تعیین تکلیف نیز یاد می‌کنند، مربوط به املاک و ساختمان‌هایی است که سند رسمی و تفکیکی نداشته و مالک یا مالکان آنها قصد صدور و دریافت سند برای آنها را دارند. قانون تعیین تکلیف شرایطی را به شرح ذیل برای صدور سند به اراضی فاقد سند رسمی در نظر گرفته است.
الف) شرایط اراضی و ساختمان‌ها
1- ساختمان باید روی اراضی دارای سابقه ثبتی احداث شده باشد.
2- اراضی و زمین‌ها باید تحت تصرف قانونی مالکان آنها باشند.
ب) شرایط مالکان و متصرفان
1- فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
2- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه او
3- مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
4- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
مرجع رسیدگی به اراضی فاقد سند رسمی
برای سهولت و سرعت بیشتر در حل مشکلات اراضی و ساختمان‌های فاقد سند، طبق طرح ساماندهی سندهای روستایی باید در حوزه ثبتی، هیأت یا هیأت‌هایی تحت عنوان هیأت حل اختلاف با حضور یک قاضی به انتخاب قوه قضاییه، رئیس یا قائم مقام اداره ثبت و برحسب نیاز رئیس یا قائم مقام اداره‌های راه و شهرسازی و یا جهاد کشاورزی تشکیل شود. این هیأت با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس اقدام به صدور رأی می‌کند.
نحوه درخواست صدور سند مالکیت برای اراضی فاقد سند رسمی
اگر شما زمین یا ساختمانی دارید که سند رسمی نداشته و خواستار صدور سند مالکیت برای آن هستید، کافیست که به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و پس از پر کردن فرم تقاضانامه الکترونیکی و اسکن مدارک و اسناد لازم، تصویر مدارک و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیأت ارسال نمایید.
همچنین برای درخواست صدور سند می‌توانید با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی نسبت به تکمیل فرم تقاضانامه اقدام نموده و مدارک و مستندات خود را به دفتر ارائه کنید. دفاتر مکلفند که تقاضای شما را مطابق ضوابط آیین‌نامه به دبیرخانه هیأت ارسال نمایند.
هزینه تقاضای صدور سند مالکیت
در طرح ساماندهی سندهای روستایی آمده است که هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و معادل پنج درصد (5%) برمبنای ارزش منطقه‌ای ملک، به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. توجه داشته باشید در نقاطی که ارزش منطقه‌ای معین نشده، این هزینه بر مبنای برگ ارزیابی که براساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، اخذ و به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز خواهدشد.
در صورتی که ملک مورد تقاضا سابقه صدور سند مالکیت اولیه را نداشته باشد، علاوه‌بر هزینه گفته شده باید مابه‌التفاوت هزینه ثبتی (بقایای ثبتی) را نیز به حساب مربوطه واریز کند. همچنین لازم به ذکر است از هریک از متقاضیان هنگام ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ریال به صورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی که به همین منظور افتتاح شده واریز می‌شود.
بیشتر بخوانید: راهنمای خرید زمین در شمال: حس مالکیت در خوش‌آب‌وهواترین منطقه ایران
روند کار هیأت حل اختلاف در صدور سند مالکیت
هیأت حل اختلاف به منظور صدور رای برای اراضی که دسترسی به مالکین رسمی آن با توجه به شرایط قید شده در بالا میسر نیست، بایستی اقداماتی به شرح زیر انجام دهد:
- بررسی مدارک و دلایل ارائه شده
- انجام تحقیقات در صورت لزوم
- جلب نظر کارشناس
- استعلام از دستگاه‌های ذی‌ربط برحسب مورد و دعوت از نمایندگان آنها جهت شرکت در جلسه بدون حق رای
- استعلام شرایط مالک رسمی از نهادهای مربوطه
- استعلام جریان ثبتی ملک از اداره ثبت
- صدور رأی براساس قانون
در موارد زیر هیأت حل اختلاف بایستی استعلام مراجع ذی‌ربط را جهت بررسی و صدور رای نهایی اخذ نماید:
- در صورتی که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد.
- در صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد.
- در مورد متصرفین اراضی مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، هیأت باید نماینده تام‌الاختیار دستگاه صاحب زمین را دعوت یا نظر آن دستگاه را استعلام نماید.
نحوه تعیین حدود واقعی اراضی مشکل‌دار
در مواقعی که تشخیص حدود واقعی ملک مشکل است یعنی نقشه‌برداری از کل ملک امکانپذیر نیست، باید از روش‌های دیگری استفاده کرد. در این شرایط کارشناس یا هیأت کارشناسان موظفند محدوده‌ای که از چهار طرف به وسیله خیابان، رودخانه یا جاده و نظیر آنها و یا هرگونه عوارض طبیعی مشخص، از سایر قسمت‌های ملک جدا شده‌اند برمبنای استاندارد حدنگاری (کاداستر)، نقشه برداری کنند.
سپس قطعه یا قطعاتی که نسبت به آنها تقاضانامه پر شده را در نقشه آماده شده منعکس کرده و موقعیت محدوده مذکور را نسبت به نزدیک‌ترین نقطه ثابت غیرقابل تغییر محل، مشخص می‌نمایند. در ادامه تمام کارهای انجام گرفته را در یک صورت جلسه تنظیم خواهند کرد. در این صورت، نقشه کلی ملک ضرورت ندارد.
شرایط تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صدور سند مالکیت
در طرح ساماندهی سندهای روستایی آمده است که تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغها و صدور سند مالکیت برای آنها با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی-اقتصادی مصوب 21/11/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام مجاز است.
همچنین برای صدور سند تفکیکی آن دسته از اراضی کشاورزی اعم از نسق و باغ که مساحت آنها زیر حدنصاب‌های مندرج مذکور بوده ولی به دلیل احاطه توسط معابر عمومی موجود یا اراضی دولتی و ملی و یا اراضی دارای سند تفکیکی که امکان صدور سند مشاعی برای آنها وجود ندارد، بلامانع است.
تفکیک و افراز نسق‌های زراعی و باغات مشمول «قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب 26/2/1339 و اصلاحات بعدی آن» و اراضی مشمول قانون واگذاری زمین‌های بایر و دایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است، فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز بوده و برای صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، منعی وجود ندارد.
صدور سند رسمی برای ساختمان‌های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها بلامانع است. در صورت وجود اعیانی غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد.
در مورد اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات در صورتی که میزان تصرفات متقاضی ثبت، بیش از نسق زراعی یا باغی باشد، چنانچه معارضی وجود نداشته باشد، صدور سند مالکیت با رأی هیأت امکانپذیر است.
صدور سند مالکیت
پس از تأیید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه‌های متعلقه سند مالکیت صادر می‌شود. در خصوص املاک جاری پس از تأیید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.
جمع‌بندی نهایی
طرح ساماندهی سندهای روستایی موسوم به قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی باعث شده است تا بسیاری از افراد که برای صدور سند مالکیت برای اراضی خود با مشکل مواجه بودند، صاحب سند رسمی شده و از بلاتکلیفی که دچارش بودند درآیند. شما هم اگر صاحب ملکی هستید که مشمول شرایط گفته شده در این قانون می‌شود می‌توانید نسبت به تقاضا و صدور سند اقدام نمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر درمورد انواع سندها از طریق راه‌های ارتباطی موجود در وب‌سایت با ما در تماس باشید.