حتما شما هم با افزایش نجومی قیمت ملک، قید خرید ویلا را زده‌اید؛ اما باید بدانید که بهترین و امن‌ترین راه سرمایه‌گذاری و دستیابی به سود، خرید و فروش ویلا است!
همه ما وقتی از هیاهوی شهر و دغدغه‌های روزمره خسته می‌شویم، سریع بار و بندیلمان را جمع کرده راه طبیعت زیبای شمال را در پیش می‌گیریم. به دلیل بالا رفتن تعداد گردشگران، شهرهای شمال روز به روز به محلی مناسب برای گردش و سرمایه‌گذاری تبدیل شده‌اند. خرید و فروش ویلا در شمال را می‌توان رایج‌ترین راه سرمایه‌گذاری و سودآوری دانست؛ چرا که حجم فروش بالا سبب می‌شود املاک موجود در شمال دارای جهش قیمتی و ارزش افزوده باشند. البته لازم به توضیح است که این اتفاق همه جا نمی‌افتد و تنها در شهرهایی که ساخت‌وساز ویلا به وفور انجام می‌شود، شاهد چنین مواردی هستیم.
در روزگار قدیم به علت عدم وجود پول، معامله‌ها به صورت مبادله کالا به کالا انجام می‌گرفت؛ می‌دانید که در این نوع از معامله‌ها، شخص خریدار در ازای خرید کالایی باید کالای دیگری به فروشنده می‌داد. با رواج اوراق بهادار و پول، این رسم قدیمی در بسیاری از معامله‌ها منسوخ شد؛ اما هنوز هم مبادله کالا به کالا در خرید و فروش زمین، خانه و ماشین نقش اساسی را برعهده می‌گیرد. برای مثال فروشنده‌ای در زیباکنار، حاضر است ویلای خود را با یک خانه در شهر تهران و یا یک ماشین معاوضه کند. نوع دیگری از خرید و فروش ملک در شمال وجود دارد که پس از فروش ویلا، باقی بازار شمال را شامل می‌شود. در این نوع از معاملات، قراردادی پیمانکاری بین خریدار و فروشنده بسته می‌شود که در آن فروشنده حکم پیمانکاری را دارد که موظف است تمامی جزئیات و نکات ریز را در قرارداد ثبت کند. شخص خریدار باید قبل از خرید، رشد منطقه را در نظر گرفته و تحقیقی جامع در این باره داشته باشد.
مناطقی که هنوز به اشباع قیمتی نرسیده‌اند و نسبتا بکر هستند یا شهرک‌های تازه ایجاد شده‌ای که در ابتدای مسیر رشدشان قرار دارند و همچنین املاک نزدیک به دریا و جنگل بهترین موقعیت‌های سرمایه‌گذاری به حساب می‌آیند. می‌دانید که این مناطق محدودند و به مرور زمان با کم شدن این نوع از املاک، ارزش مکانی آنها بالا خواهد رفت.
با توجه به اینکه دانستیم در چه مناطقی باید سرمایه‌گذاری کنیم؛ حالا نوبت به بررسی بهترین مناطق شمال برای سرمایه‌گذاری می‌رسد. کدام شهرها هنوز جای رشد و ارزش سرمایه‌گذاری دارند؟ در ادامه این بخش همراه ما باشید!
برای هر نوع سرمایه‌گذاری در شمال، بهتر است ابتدا شرایط بندرانزلی را بررسی کنید. این شهر یکی بزرگترین، فعال‌ترین و مجهزترین بنادر ایران است. پیشینه تاریخی، موقعیت تجاری خاص و همچنین روابط فرهنگی بندرانزلی از زمان‌های قدیم آن را به یکی از بهترین شهرها برای زندگی و سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است. شهرت بندرانزلی به “دروازه اروپا”، در سایه پیوند خواهرخواندگی که با برخی شهرهای اروپایی دارد، آن را در لیست بهترین قطب‌های سرمایه‌گذاری ایران قرار می‌دهد.
فروش ویلا در بندرانزلی به سبب منابع طبیعی و موقعیت جغرافیایی، یکی از رایج‌ترین راه‌های کسب درآمد است. از گذشته سه عامل مهم برای منتخب شدن یک منطقه در نظر سرمایه‌گذاران و بازرگانان وجود داشت؛ “تاریخ”، “طبیعت”، “فرهنگ” که بندرانزلی در هر سه این موارد بسیار غنی است.
شاید برایتان سوال پیش آید که شهری با چنین شرایط بی‌نظیر آیا هنوز هم جایی برای رشد دارد؟ در جواب این سوال باید گفت که رشد بندرانزلی به دلیل وجود 70 درصد از سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی، موقعیت استراتژیک جغرافیایی و منابع بکر و زیبایی که دارد هیچگاه متوقف نخواهدشد.
سال‌های اخیر، سال‌های اوج خرید و فروش ویلا در منطقه ساحلی زیباکنار بوده است. هنوز هم عده زیادی از سرمایه‌داران، پس از بررسی شهرهای شمال و املاکی که در آنها به فروش می‌رسد، زیباکنار را به عنوان شهری مناسب برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. زیباکنار لقب امن‌ترین شهر گیلان را دارد؛ مردم این شهر مهمان‌نواز و دوستدار گردشگران‌اند، به نوعی می‌توان گفت آنها آموخته‌اند که خاطره خوبی را برای غریبه‌های ساکن در شهرشان بسازند.
در طی یک بررسی کلی، متوجه شده‌ایم که تعداد آگهی‌های فروش ویلا در زیباکنار روز به روز افزایش می‌یابد. همین مساله باعث سرمایه‌گذاری عده زیادی از مردم و بالا رفتن قیمت ویلا و ملک در آینده نزدیک خواهدشد.
تا اینجا دانستیم که برای داشتن یک سرمایه‌گذاری امن بهتر است مناطق بکر را انتخاب کنید. می‌دانید که زمین‌ها و باغ‌های موجود در شهرهای بزرگی مانند رشت به فروش رسیده‌اند و حالا برای خرید زمین در این شهرها مبالغ بسیار بالایی باید پرداخت کرد. به همین دلیل می‌توانید زمین با ویلایتان را در شهری از توابع رشت خریده و منتظر رشد منطقه بمانید.
شهر لشت نشا واقع در 25 کیلومتری رشت، یکی از شهرهای توریستی بی‌نظیر استان گیلان است. این منطقه از شمال به دریای خزر، از جنوب به کوچصفهان، از غرب به خشکبیجار و از شرق به شهرستان آستانه اشرفیه متصل است. بومیان این محل معنی نام لشت نشا را، “زمینی که در آن برنج کاشته می‌شود” می‌دانند.
منطقه خشکبیجار از توابع شهر رشت است که با داشتن نوار ساحلی به طول 15 کیلومتر به عنوان یکی از جذاب‌ترین شهرهای گیلان شناخته می‌شود. سواحل زیبای امین‌آباد، حاجی بکنده، امیربکنده، تالش محله، باغ محله، چپرپردزمان و چپرپرد پایین که در مجاورت این شهر قرار دارند، بهترین محل‌ها برای آرامش، استراحت و زندگی هستند. داشتن ویلا در یکی از این سواحل با ویویی بی‌نظیر به دریا، رویای عده زیادی از مردم ایران است. محدوده خشکبیجار به دلیل توریست‌پذیر بودن، داشتن مناطق زیبا و بکر طبیعی و همچنین امکان پیشرفت در آینده، یکی از جذاب‌ترین مناطق برای سرمایه‌گذاری است.
جایی که سفیدرود پس از گذراندن مسیری طولانی به دریای خزر می‌ریزد، بندر کیاشهر نامیده می‌شود. رودی که از داخل این شهر می‌گذرد آن را به دو قسمت شرقی و غربی تقسیم کرده است که قسمت شرقی محل قرارگیری ادارات دولتی و قسمت غربی محل ساخت ویلاها و خانه‌های مسکونی است. فروش ویلا در این منطقه به دلیل آب و هوای معتدل کیاشهر و موقعیت جغرافیایی آن یکی از رایج‌ترین کارهایی است که سرمایه‌داران انجام می‌دهند.
سرمایه‌داران با خرید ملک در بندرکیاشهر و ساخت ویلا در آن تا امروز به سودهای کلانی دست یافته‌اند. این شهر در 50 کیلومتری رشت واقع شده و در سال 1397 به مناطق اقتصادی ایران پیوسته است. بندر زیبای کیاشهر از سمت شرق با شهر چمخاله، از غرب با زیباکنار و بندرانزلی و از جنوب با شهرهای آستانه اشرفیه و لاهیجان همسایه است.
شهر خمام به دلیل موقعیت جغرافیایی که دارد یکی از مهم‌ترین شهرهای استان گیلان به شمار می‌رود. این شهر بر سر راه ارتباطی دو شهر بزرگ و توریستی گیلان یعنی رشت و بندرانزلی قرار گرفته است. به عبارت دیگر می‌توان گفت مسیر بین‌المللي و ترانزيتي مرکز استان گيلان به سمت بزرگترين بندر شمال کشور يعني بندرانزلي، از شهر خمام می‌گذرد.
خمام نزدیک‌ترین شهر به رشت است؛ فاصله خمام تا رشت 7 کیلومتر و تا انزلی 15 کیلومتر می‌باشد. وجود مناطق گردشگری فراوان، طبیعت زیبا و نزدیکی به شهرهای مهم استان، خمام را به یکی از جذاب‌ترین مناطق برای خرید زمین، ساخت ویلا و سپس فروش ویلا تبدیل کرده است.
می‌دانید که با داغ شدن مساله خرید و فروش ویلا و ملک در شمال کشور، عده زیادی از این راه به کسب درآمد می‌پردازند. شما چه به عنوان خریدار به مشاورین املاک مراجعه کنید چه به عنوان فروشنده، لازم است که قبل از هرچیزی مقدار بودجه را برای خودتان تعیین کرده باشید. به عنوان خریدار ویلا، ابتدا باید بودجه خودتان را برای خرید تعیین کرده و سپس به سراغ تعیین منطقه و بررسی آگهی‌های فروش بروید.
برای اینکه از سردرگمی بین آگهی‌های در امان باشید ابتدا برای خودتان حداقل و حداکثر مبلغ برای خرید ویلا را تعیین کنید. با انجام این کار، گزینه‌های نامناسب را به سادگی کنار گذاشته و جستجوی هدفمندتری خواهید داشت. برای محاسبه دقیق‌تر می‌توانید هزینه‌های احتمالی مانند کمیسیون، هزینه سند، پایان کار و هزینه‌های دفتر ثبت اسناد را نیز برآورد کرده و بودجه خرید ویلا را به صورت دقیق به دست آورید.
می‌دانید که ویلاها با توجه به سلیقه مردم در انواع گوناگونی ساخته می‌شوند. ویلاهای شخصی که سازندگان آن قصد فروش و یا اجاره آن را ندارد، اغلب پس از جلسات مشاوره ساکنین با معمار پروژه، طراحی و ساخته می‌شوند. اما ویلاهایی که به قصد فروش یا اجاره ساخته می‌شوند باید طبق سلیقه عموم مردم طراحی شوند. ویلاها را از نظر نوع سکونت، موقعیت جغرافیایی، سبک ساخت و سازه می‌توان به چندین نوع تقسیم‌بندی کرد که در ادامه نگاهی اجمالی به هرکدام از انواع ویلاهای شمال خواهیم داشت.
نیاز و علایق مردم، ویلاسازان را مجبور می‌کند که مطابق با خصوصیات مدنظر ساکنین اقدام به ساخت ویلا نمایند. تقسیم‌بندی‌های مختلفی از نظر سکونت برای خرید و فروش ویلاها پیش روی شما قرار می‌گیرد که یکی از آنها به شرح زیر است:
فروش ویلا در شمال با وجود شرایط اقلیمی خاص و طبیعت متنوع کار سختی نیست. شمال کشور با داشتن دریا، جنگل، طبیعت‌های بکر و زیبا و آب‌وهوای معتدل در واقع تمامی سلایق را در بر گرفته و ویلاهایی مناسب برای همه مردم در دل خود جای داده است. خواه شما ویلایی در ساحل داشته باشید خواه در جنگل، همیشه خواهید توانست مشتری خوبی برای آن پیدا کنید. از طرف دیگر اگر خریدار ویلا هستید، می‌توانید با توجه به بودجه و علاقه‌تان ویلایی مناسب در ساحل، جنگل و کوهستان بیابید.
سبک معماری ویلایی که ساخته شده یکی از مهم‌ترین عوامل قیمت‌گذاری هنگام فروش است. سبک‌های معماری با توجه به خواسته کارفرما و نیاز ساکنین، بسیار متنوع‌اند که اجرای هرکدام از آنها، هزینه متفاوتی دارد. چند نمونه از رایج‌ترین انواع ویلاهایی که در شمال ساخته و فروخته می‌شود عبارتند از:
ویلاها از نظر نوع سازه و تعداد طبقات دسته‌بندی متفاوتی دارند. شما می‌توانید با توجه به بودجه و متراژ موردنظرتان یکی از انواع ویلاهای فلت، نیم پیلوت، دوبلکس و تریبلکس را انتخاب کنید.
خریداران ویلا پس از تعیین منطقه، نوع ویلا و بودجه موردنظرشان، باید متراژ را با توجه به پارامترهای گفته شده مشخص کنند. اما این مساله برای فروشندگان ویلا کمی متفاوت است؛ اگر قصد فروش ویلا در شمال را دارید، بهتر است ابتدا شرایط ملک در منطقه را بررسی کرده و سپس به بررسی عموم مشتریان بپردازید. مشتریان بهترین منابع الهام برای فروشندگان هستند؛ آنها می‌توانند با انتخاب‌ها و ترجیح‌هایی که انجام می‌دهند، به شما بگویند که به دنبال چه نوع ویلایی هستند و ویلاهای چند متری اغلب توانایی رفع نیازشان را دارند.
یکی از موارد بسیار مهم در خرید و فروش ویلا، نحوه دسترسی و تنوع راه‌های دسترسی به ویلاست. به نوعی می‌توان گفت، هرچه راه‌های دسترسی به یک ویلا ساده‌تر و متنوع‌تر باشد، نظر خریداران را بیشتر به خود جلب می‌کند؛ از طرف دیگر این نوع از ویلاها از نظر سطح اشتغال منطقه‌ای نیز رشد بیشتری دارند. با رشد سطح اشتغال، آرامش و امنیت بیشتری بر منطقه حاکم خواهدشد. در نظر داشته باشید که یکی دیگر از موارد مهمی که هنگام خرید ویلا مورد توجه قرار می‌گیرد، دسترسی به مراکز خدماتی، درمانی و مراکز خرید است. بنابراین اگر به عنوان خریدار ویلا مشغول مطالعه این مقاله هستید، هنگام انتخاب ویلا حتما به راه‌های دسترسی آن توجه کنید. اگر فروشنده ویلا هستید، توجه داشته باشید که مشتریان ویلاهایی که دسترسی مناسبی ندارند بسیار کمتر خواهدبود.
فروشندگان ویلا باید توجه داشته باشند که خریداران، ویلاها را چگونه بررسی می‌کنند و انتظار دارند شما چه امکاناتی را برایشان در نظر گرفته باشید. اگر به عنوان خریدار ویلا مطالب این مقاله را می‌خوانید نیز در نظر داشته باشید که ویلا قبل از هر چیز باید امکانات اولیه‌ای مانند آب، برق و گاز را داشته باشد. پس از آن می‌توان موارد زیر را در یک ویلا جستجو کرد:
هنگام خرید و فروش ویلا همیشه باید مراقب افراد سودجویی که شما را به اشتباه راهنمایی می‌کنند باشید. خریداران و فروشندگانی که بدون داشتن اطلاعات اولیه، بی‌گدار به آب می‌زنند، اغلب در دام این افراد متقلب می‌افتند. امن‌ترین راه یک سرمایه‌گذاری، دریافت استعلامات لازم از مراکز قانونی و بررسی دقیق آن‌هاست. در ادامه قصد داریم چند نمونه از این استعلامات مهم را به شما یادآوری کنیم؛ همراه ما باشید!
با وجود قیمت بالای املاک در شمال، گاهی اتفاق می‌افتد که فروشنده یا مشاور املاک یک ویلای بسیار ارزان را به شما پیشنهاد می‌کند؛ در این مواقع به هیچ‌وجه احساسی تصمیم نگیرید! قبل از هر چیزی باید از صحت و سقم مجوزها مطمئن شوید. برای این کار ابتدا مجوز مربوط به پیمانکار، فروشنده و مشاور املاک را از نظر قانونی چک کرده و اعتبار آنها را بسنجید. فروشندگان ویلا نیز باید توجه ویژه‌ای به فراهم کردن انواع مجوزهای رسمی داشته باشند تا پروسه فروش به صورت قانونی سریع پیش رود.
میانگین قیمت ویلاهای اطراف را بررسی کرده و یک استعلام حدودی بگیرید. برای این کار بهتر است به چندین مشاور املاک سر بزنید یا از اهالی منطقه پرس و جو کنید. در این صورت به ارزان فروش‌ها و گران فروش‌ها اعتماد نخواهید کرد.
متاسفانه امروزه شاهد حجم بالایی از ساخت و سازهای غیرقانونی و بدون مجوز در زمین‌های کشاورزی و جنگلی هستیم. قبل از خرید ویلا سند آن را استعلام کنید که دارای تخلف نباشد.
یکی از اساسی‌ترین مشکلات ویلاهای شمال این است که برخی از آنها در بافت محل واقع نشده‌اند. برای اطمینان از قرارگیری ویلا در بافت محل بهتر است از اداره بنیاد مسکن استعلام بگیرید. درصورتی که در نتیجه استعلام، ویلا از نظر آب و برق و گاز در بافت محل واقع شده باشد یعنی امتیازات لازم، هنگام ساخت دریافت شده است.
قبل از خرید ویلا حتما از اداره اوقاف استعلام بگیرید تا مطمئن شوید که ویلا در وقف کسی یا چیزی نیست. در بسیاری از موارد ملک توسط صاحب آن به وقف مدرسه، مسجد یا بیمارستان درمی‌آید اما پس از فوت او وراث اقدام به فروش ملک می‌کنند؛ برای اینکه در چنین مهلکه‌ای گرفتار نشوید حتما به اداره اوقاف مراجعه کنید.
این کار وظیفه فروشنده ویلاست که تمامی اطلاعات را به طور دقیق در سند ذکر کند. اما به عنوان خریدار، شما نیز موظف به انجام بررسی‌های لازم هستید.
در بسیاری از موارد، یک ویلا یا ملک به چندین نفر فروخته می‌شود. برای این که اتفاق‌هایی از این دست رخ ندهد بهتر است استعلامی درمورد صاحبان ویلا داشته باشید و ببینید که آیا به جز شما مالک دیگری در کار است یا خیر؟!
اهمیت استعلام‌های قانونی در پروسه خرید ویلا به قدری زیاد است که با از قلم انداختن هریک از آنها ممکن است کلاه بزرگی سرتان برود. برای اینکه بتوانید صحت و سلامت ملک را مورد بررسی قرار دهید، ابتدا باید نامه‌ای از مراجع قانونی دریافت کنید که شما را به مراجع بعدی جهت بررسی صحت ملک معرفی نماید. در این مسیر اداره‌هایی که موظفید به آنها سر بزنید، عبارتند از: اداره اوقاف، بنیاد مسکن، منابع طبیعی و ثبت اسناد املاک شهری.
در نهایت باید بررسی کنید که سند ویلا به دلیل بدهی خاصی در گرو بانک نباشد؛ در غیر این صورت امکان خرید و فروش ویلا وجود نخواهدداشت.
ماده 1248 قانون مدنی سند را اینگونه معنی می‌کند “هرآنچه در مقام دفاع، قابل استناد باشد”؛ به عبارت دیگر می‌توان گفت سند، برگه‌ای است که یک مطلب را ثابت می‌کند و برای اثبات یک ادعا می‌تواند مورد استناد قرار گیرد. می‌دانید که در مقوله خرید و فروش، مهم‌ترین عنصر سندی است که از فروشنده به خریدار انتقال داده می‌شود. در حالت کلی اسناد به دو دسته، اسناد رسمی و اسناد عادی، تقسیم می‌شوند که در ادامه انواع اسناد ویلا را بررسی خواهیم کرد.
سندهای رسمی به اسنادی گفته می‌شود که در اداره ثبت اسناد رسمی و یا دفاتر اسناد رسمی، نزد ماموران رسمی و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. این اسناد به 4 نوع کلی تقسیم می‌شوند:
کامل‌ترین و معتبرترین نوع اسناد، سندهای تک‌برگ و شش دانگ هستند. این نوع از اسناد می‌توانند به صورت تک‌برگ یا منگوله دار دفترچه‌ای باشند. سند شش دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد.
اسناد مشاع برای ملک‌هایی که به صورت سهمی از کل خریداری می‌شوند، تعلق می‌گیرد. مثلا اگر 500 متر تفکیک شده از یک ملک 2000 متری را بخرید، سند تک‌برگ مشاع به صورت 500 قدرالسهم از 2000 متر سند کلی به نام شما خواهدشد.
بیشتر شهرک‌های برند، زیبا و پای جنگل دارای سند جنگل جلگه‌ای هستند. تفاوت زمین با سند جنگل جلگه‌ای و سایر زمین‌ها این است که مجوز ساخت و یا پایان کار جهت ساخت، به آنها تعلق نمی‌گیرد.
رایج‌ترین نوع سند در املاک شمال، سند شورایی است. اگر بخواهیم تعریف دقیقی از سند شورایی ارائه دهیم به این شکل است که شما پس از انتخاب ویلا یا زمین موردنظرتان و نوشتن قولنامه و همچنین دریافت کد رهگیری، قولنامه یا قرارداد خرید یا فروش ملک را به دفتر دهیاری و شورای اسلامی روستایی که ملک در آن واقع شده، جهت مهر دهیاری و امضای اعضای شورای آن محل انتقال می دهید و بابت این مسئله ۱% از کل ثمن معامله را دفتر شورا و دهیاری از شما گرفته و درخواست شما را تایید می‌کند.
اسنادی که توسط یک مامور رسمی که صلاحیت تنظیم سند را ندارد، تنظیم شده باشند و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی در سند ذکر نشده باشد؛ اما سند به تایید و امضای طرفین قرارداد رسیده باشد اسناد عادی هستند. معمولا معاملات ساده و زورانه با این نوع اسناد انجام می‌گیرد. کاربردی‌ترین نوع سند عادی، سند قولنامه‌ای است.
حالا پس از اینکه همه مرحل را پشت سر گذاشتیم، می‌خواهیم به عنوان خریدار یا فروشنده ویلا پای معامله بنشینیم. معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.
مرحله اول: توافق بین خریدار و فروشنده و نوشتن مبایعه‌نامه
مرحله دوم: سند زدن ملک و دریافت کد رهگیری
مرحله سوم: سند زدن ملک و مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
سخن پایانی
در پایان این مراحل، فروشنده ملک خود را به فروش رسانده و خریدار به امن‌ترین شیوه ویلای موردنظرش را خریده است. مجموعه مشاوره میلادمسکن با سال‌ها تجربه در زمینه خرید و فروش ویلا، آماده همراهی شما در تمامی این مراحل می‌باشد. برای دریافت مشاوره در هر مرحله تنها کافیست از طریق راه‌های ارتباطی موجود در وب‌سایت با ما تماس بگیرید.